小 小小小小小地政士 陳勝樺
桃園市不動產教育培訓協會 經紀業顧問
兇宅的瑕疵是我們在房屋交易上，是關於重大瑕疵的部份是最難認定的部份，經紀業依照政府所規定的方式去記載，可是在實務上卻產生結截然不同的結果！
我們從業上一直以來對兇宅的瑕疵部份依不動產相關規定記載，但可是如果因買賣涉訟兇宅，當我們很高興的拿所作資料去呈堂法證，出人意表的，那些資料常變沒用的東西。最近經紀業將新規定的「不動產說明書應記載及不得記載」規定凶宅的記載方式，雖有部份更新，但仍無法確切的保障交易：「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」但，其規定記載侷限在出賣人持有期間，那如果出賣人刻意低價購買兇宅，那以持有其間記載當然在說明書上不算應記載所謂兇宅；但可是買方如果去訴諸法訟，不但鐵定要民事敗訴賠償，甚至還可能涉及刑事責任，而房仲將因買賣交易上隱瞞重大瑕疵，而連帶負擔賠償責任。
我們房仲常倚肇內政部訂頒的「不動產說明書應記載事項」為憑藉。認為依照上面所載的屋主持有期間，沒有非自然身故事情發生就沒問題；但如果誤解以此為主，而忽略了基本法律上的規定，明知或應知其房屋確有兇宅可認定的事實而確卻隱瞞，最後可能屋主有事，房仲人員也可能涉及共同詐欺。
在司法兇宅糾紛實務上，解釋所謂「非自然死亡事件」，並不放在死亡原因之限定，而是著重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋之價值減損與否?。如果「非自然之身故」事情足以影響社會觀感，而使房屋認為確有價值上之缺損，應即屬於「凶宅」的瑕疵條件。
這也不是一般人認為兇宅沒有法律的定義，而是司法上的定義常變成只有法官跟律師等專業法律人士，可以了解原義，而平常人不諳法者，看不懂其字義。
首先，兇宅在司法上定義，因為並無明文法之規定，所以「最高法院判例」彙編，變成是法律上的最終解釋，而民事上所達成瑕疵損害判決之最高依據也是依據這個判例，也因此法之裁決所在為此，同時也是兇宅在司法上的處理必要原則。
凶宅的價值減損依據：
一般所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易之觀念，或依當事人之決定認為物應具備之價值、效用、或品質，而不具備者，即認為物有瑕疵。且其認定不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例認定原則參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落之情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。」
※【兇宅之瑕疵原則:最高法院87年台上字第2907號判例】
有點深，但確是最重要原則。
本篇為筆者對某大品牌房仲之訴爭文狀節錄一小段，請尊重著作權，如要分享翻cope，歡迎歡迎，但請禮貌上知會一聲。
下篇：【兇宅篇二】，兇宅在民法上關係瑕疵的規定，及如何處理原則，房仲如何處理兇宅，以避免誤踏法律界線。
前行政院部會法律專刊 作家、主編
從業27年 不動產經紀人
從業21年 地政士
品牌房屋公司 法務代表
台灣及紐西蘭國 建築公司 總經理
品牌房仲 經紀業 總經理
現 桃園市不動產教育培訓協會 講師 顧問
勝樺法律土地地政士事務所 負責人 陳勝樺
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