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【房仲教室】解析 不動產說明書應記載及不得記載事項規定(一):素地(1.)

     桃園市不動產教育培訓協會  經紀業顧問  陳勝樺

本次修正應記載及不得記載部份，修定非常多，很多甚至筆者從業二十幾年多沒辦法很了解，希望有更多專業從業者來幫忙解析。

一般性字義或原本即有的普遍性問題，就不多作說明，感謝同業，另外請同業注意，銷售時是否清楚還不一定有嚴重性，但要成教簽約前一定要查清楚相關內容，比如說，查封內容，債權數量,預告登記內容，信託登記簿的內容……等等。

先就素地部份中，(三) 交易權利種類及其登記狀態：（其大部份詳如登記謄本，依謄本記載）：

１、所有權（單獨或者持分共有）。

※共有部份因為是只有土地，所以如果是銷售持分，記得跟買方說明，下訂簽完約還要依法作他共有人的優先購買權通知，如優先購買人不買才可以成交。如果是銷售全部土地，就要注意共有原則，他共有人擁有的優先購買權仍要通知，而且要達到下列條件，首先土地謄本要調全部，看共有人全部跟持分狀況，優先購買權的規定，出售時就依法踐行土地法34條之1的程序。

共有分:.分別共有(持分共有)，謄本上有持分，比如1/2、1/3、28/500,等等；分別共有必須有多數決才能出售全部土地，且其他共有人有優先購買權。原則1.土地持分達1/2，人數也達1/2以上者。原則2,土地達2/3,則人數不計。另外公同共有部份，你會看到所有權持分注明:1分之1公同共有，則就要以全部人數1/2以上才可出售，土地持分不記。

２、他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。依謄本記載。

３、有無信託登記？若有，依登記謄本及信託專簿記載(地政事務所申請)。

４、土地權利無設定負擔:

(１) 有無他項權利之設定情形（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。依謄本寫。

(２) 有無限制登記情形？

1.預告登記:要尋求預告登記權利人才能出售。

2.查封:法院查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記:依謄本所寫的法院、案號、股別，訊問法院服務處或依股別直接問書記官，關於查封內容，或假處份、假扣押。

(３) 其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。比如注記:該不動產訴訟中，為××法院×××民×××字號×股×××××號訴訟標的……等類似注記。

(四) 目前管理與使用情況：

１、是否有依慣例使用之現況，一般多指共有土地有無分管協議或及其協議內容。

5.有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置及約略面積等情形。這個部分是指私有即成道路，一般先看道路兩旁是否有公家所作生活排水溝，如果有，那大約就是即成道路，第二，以屋主名義發函給公所公務課，查訊是否為公所所認定或即定之道路，這樣可以比較確定。

法例

不動產說明書應記載及不得記載事項規定

內政部令內授中辦地字第1041302558號修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，自中華民國一百零四年十月一日生效。

壹、應記載事項

一、土地（素地）

(一) 標示及權利範圍：

１、坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。

２、面積。

３、權利範圍。

４、地籍圖及土地相關位置略圖等。

(二) 土地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。

(三) 交易權利種類及其登記狀態：（詳如登記謄本）：

１、所有權（單獨或持分共有）。

２、他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。

３、有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。

４、基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。

(１) 有無他項權利之設定情形（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。

(２) 有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。

(３) 其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。

(四) 目前管理與使用情況：

１、是否有依慣例使用之現況，若有，應敘明其內容。

２、有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。

３、有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形。

４、有無被他人無權占用，若有，應敘明被占用情形。

５、有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置及約略面積等情形。

(五) 使用管制內容：

１、使用分區或編定

(１) 都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。

(２) 非都市土地，以土地登記謄本記載為準。

(３) 若未記載者，應敘明其管制情形。

２、法定建蔽率。

３、法定容積率。

４、開發方式限制

  　如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。

５、是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。

６、若屬土地開發者，應敘明下列事項：

(１) 是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。

(２) 是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍，若是，應敘明其限制重點。

(３) 是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制重點。

(４) 是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，若是，應敘明其限制重點。

(５) 是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區，若是，應敘明其限制重點。

(６) 是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，若是，應敘明其限制重點。

(７) 是否屬自來水法規定之水質水量保護區，若是，應敘明其限制重點。

(８) 是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址，若是，應敘明其限制重點。

(六) 重要交易條件：

１、交易種類：買賣（互易）。

２、交易價金。

３、付款方式。

４、應納稅費項目、規費項目及負擔方式：

(１) 稅費項目：土地增值稅、地價稅、印花稅、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）等。

(２) 規費項目：工程受益費、登記規費、公證費等。

(３) 其他費用：簽約費、所有權移轉代辦費等。

(４) 負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。

５、他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。

６、有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。

７、其他交易事項：____       ____。

(七) 其他重要事項：

１、 周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。

２、是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？

３、是否有被越界建築，若有，應敘明。

４、是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。

５、有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施，若無，應敘明。

前行政院部會法律專刊      作家、主編

                      從業27年    不動產經紀人

                      從業21年       地政士

                  品牌房屋公司     法務代表

           台灣及紐西蘭國       建築公司 總經理

      品牌房仲   經紀業         總經理

   現  桃園市不動產教育培訓協會   講師   顧問

         內政部核定之不動產經紀人員    講師

  勝樺法律土地地政士事務所    負責人 陳勝樺