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房仲教室（四) 客戶 過期後私下成交，怎麼辦?

桃園市不動產教育培訓協會   經紀業顧問   講師

                                                  陳勝樺

                                                          陳 勝 樺

房仲都會遇到私下成交的狀況，這是很腦人的事，但多數房仲公司都會算了，多一事不如少一事的心態，只會助長歪風。

原則上這是客戶違反誠信的問題，如果能證明買方是曾經由經紀業者所居間介紹（比如要約書，或帶看記錄)，買方或他利用自己相當親屬為購買名義人，那就可以請求我們應該所得的服務報酬。

不過首先公司要能支持採取法律行動，這是許多公司所不願作的，不過如果這樣都不採取任何動作，實際上真會大擊營業員士氣，那公司可能要檢討，但其實跟本只要告知我們有法理依據，談判上幾乎都會請求成功，不用走法院。而且經紀業應有法制的認知，我們每天所作的都是法律工作，簽的任何文件、合約都是為了上法院為作準備，怕上法院，那幹嘛簽甚麼委託，簽甚麼要約書。

  請求權主張要回歸原始民法，居間的原則，最高法院判例字號58年台上字第2929判例是原則判例，因為是民法聖例誠信原則的精神，是很有力的一個法理，當事人如果沒有很好的證明，是抵抗不了。

關於請求私下成交的整體處理方法，將在3-4月，在桃園不動產教育培訓學會有3小時課程，可以連絡理事長劉佳瑩

民法565條

 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介， 他方給付報酬之契約。

最高法院裁判字號：58年台上字第2929號 裁判日期：民國58年10月2日 

要　　旨：媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。

前行政院部會法律專刊      作家、主編

                      從業25年    不動產經紀人

                      從業20年       地政士

           台灣及紐西蘭國       建商 經紀業 總經理

   現  桃園不動產教育培訓協會   講師   顧問

  勝樺法律土地地政士事務所    負責人 陳勝樺

付。